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            【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅

            admin 2019-10-04 121人围观 ,发现0个评论

            记者| 黄姗

            编辑| 周卓然

            八月末的伦敦城秋意初显。城中人反复赞美这是伦敦一年之中最美好的时节,突如其来的阵雨过后,阳光总会及时地洒向这座坐落在泰晤士河畔的古老城市。

            几个瑜伽爱好者正结伴踏上崭新的“夏日花园”码头,为接下来一小时的户外运动做准备。一米开外的地方,约十个商务人士正在品尝英式下午茶。

            这是东道主为远道而来的亚洲客人准备的户外会议。他们将在此讨论伦敦在建的城市一角:在“夏日花园”码头上,一座名为“巴特西电站”的废旧建筑及其周边区域,将被改造为一座集商业、购物和观光为一体的综合体,就像北京的798艺术区一样。

            一座废弃煤电站的重生

            “巴特西电站”的改建正在进行中。

            它原是一座建成于十九世纪中叶的煤电站,在1950至1980年代承包了伦敦城五分之一的电力供应。

            而在工业时代,临近的“夏日花园”码头则用来卸载从泰晤士河上运来的煤炭。如今,它成为眺望北岸伦敦城的观景台。

            一艘客船正穿过格罗夫纳桥(Grosvenor Bridge)徐徐靠近,最终停靠在一座刚投入运营的现代化码头上。“巴特西电站”(Battersea Power Station)就设在旧码头边上。两位亚裔面孔的学生钻进这艘“水上大巴”,匆匆赶往城区的东北角,这里前往国王学院和伦敦政治经济学院需要30分钟。

            格罗夫纳桥距离码头约莫一公里。陆地部分的桥洞已经被改造成一排零售商铺,其中一间是精酿啤酒铺,一间是日本居酒屋,还有一间是先锋话剧工坊。建于工业时代的砖墙结构被完整地保存,那间话剧院内甚至还留存着一些脚手架。

            旁边与之平行的是一栋崭新而摩登的居民楼,名为“Circus West Village”。它跟旧时的村落可不一样。这座流线型的建筑体,外墙大面积采用特殊玻璃材料;共有865户人家,背景十分国际化。

            而毗邻“Circus West Village”的大型红砖结构建筑物就是“巴特西电站”。

            左:巴特西电站,右:Circus West Village。图片来源:Battersea Power Station

            但巴特西电站在1980年停产并废弃。空置了近四十年后,该电站在2012年被马来西亚开发商SP Setia和Sime Darby以5亿英镑买下,并随即启动电站的修复和改建,以及巴特西区域的开发工作。

            这个总面积达500英亩的开发项目吸引了多家建筑事务所的加入,其中就有广州国际金融中心的承建人WilkinsonEyre事务所,以及参与过纽约新地标建筑“Huds【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅on Yards”建设的建筑事务所Forster+Partners。根据总体规划,整个项目主要分为七个阶段,预计在2026年前完工。

            巴特西电站计划在2021年前完工修复和改建工作,并正式向公众开放。根据规划,巴特西电站的四栋大烟囱将被保留并改造成观光塔,整体砖墙结构将被新材料所替代。而大烟囱下方的主体结构将被改建为一个集住宅、商业和零售为一体的多功能综合体项目。

            仍在修建的巴特西电站烟囱之一。拍摄:黄姗

            新电站内部将包含至少11.6万平方米的办公空间和4239间公寓。目前,苹果公司已与巴特西电厂开发有限公司(以下简称BPSD)签下20年的租约,将把苹果英国分公司迁至新巴特西电厂,1400名苹果员工届时将在电厂的三至五楼办公。

            此外,在主体结构两侧的是分别建成于1938年和1955年的涡轮机发电大厅。根据规划,改建后的两座涡轮机发点大厅最终将与零售区块内的商店、餐馆、咖啡馆和电影院连为一体。

            而自从2012年启动修复和重建后,巴特西电厂及周边规划建设的进展迅速。不过,在此之前的四十年时间里,巴特西电厂的修复和改建规划可谓是命途多舛。

            这座代表着英国工业时代晚期的发电站在历史上有举足轻重的意义。正因为如此,“巴特西电站”在1980年被英国国务院环境署列入国家二级遗址清单。这意味着,拆除巴特西电站的想法已经出局,但如何重新使用该建筑又是另一大难题。

            修复和改建巴特西电站得耗费巨资。在过去四十年,巴特西电站几经转手于多个开发商,其中就包括英国的一间能源企业和一个爱尔兰开发商。

            这些开发商前后提出了多达七次的改造计划,包括将巴特西电站改建成一个主题公园,一个大型购物中心和一座足球场,但这些计划最终均以所有者债务高企而难以为继而告终。

            目前,巴特西电站的整体规划沿袭了2006年时提出的总体规划。该计划曾在2011年陷入停滞,因为当时的爱尔兰开发商“Real Estate Opportunities”受次贷危机的影响,无法偿还3.24亿英镑的债务而丧失了管理权。直到2012年,在马来西亚资方的支持下,该项方块防御塔目得以重新上马,并有了进一步的规划。

            巴特西电站的改造过程复杂而艰难,WilkinisonEyre的总工程师告诉界面新闻,“光是修复电站就花了近2年的时间”,修复工作包括对1930年代的砖墙建筑的浅灰色大理石材质的艺术装饰阳台、窗户和巨大的长壁柱。

            巴特西电站目前是欧洲目前最大的砖墙结构建筑,足以同时容纳圣保罗大教堂和特拉法尔广场。开发商雇佣了3000名建筑工人参与这一项目的修复和改建。

            打卡伦敦“网红”零售新圣地

            电站本身是整个总体规划的灵魂。一切艰难复杂的修复工作都是为了最终把这座历史悠久的电站转变为一座集住宅、零售、商业和旅游观光为一体的城市综合体,使其最终成为伦敦的下一个地标性街区。

            这个目标并不容易,因为伦敦的标准较高,一直以来,这座城市都都是商业、艺术和文化多样性的标杆。从街市和艺术画廊到独立餐厅,伦敦城的每个角落都有其独特之处。

            巴特西电站是“九棵榆树”地区(the Nine Elms)的一部分,该区域共有500英亩,还包含了肯辛顿、海德公园、切尔西和伦敦南岸等多个重要区块。历史上,这里曾是伦敦的主要工业区域,如今,已经变成以商业、住宅和文化艺术为主的综合性区域,有五万新人口居住。

            “九棵榆树”地区,巴特西电站在左下角。图片来源:Battersea Power Station

            坐落在泰晤士河南岸的巴特西电站距离骑士桥(Knightsbridge)不到2.5公里,距离伦敦重要的商圈如Sloane Square、牛津街(Oxford Street)和伦敦西区不到3公里。开发商巴特西电站开发有限公司(以下简称BPSD)认为,巴特西得天独厚地理位置,加上伦敦西南地区还没出现一座成熟的购物中心,“电站”正好可以弥补这一零售版图上的空白。

            自2017年第一期项目“Circus West Village”建成之后,巴特西电站在社交媒体上的曝光度显著提升。为了吸引热爱文化和艺术活动的伦敦人,“Circus West Village”过去两年在户外承办了包括“伦敦海鲜节”、“艺术之夜”在内的多场公共活动。

            而“Circus West Village”也孵化了一批具备“网红店”素质的零售商,包括英国最老牌、极富盛名的皇室御用鲜花品牌“Moyses Stevens”开的花艺学校,先锋电影院Archlight Cinema,以及一系列装潢别致、风味独特的高级餐厅。

            Moyses Stevens花艺学校的插花师正在教授插花技艺。拍摄:黄姗

            “让伦敦最重要的标志性建筑之一焕发新生”是参与巴特西改造项目的景观团队所面临的命题作文。经过长时间的研究和设计,景观团队确保游人在巴特西项目上的不同的角度,可以看到独特的景观。

            “如果你在Instagram上标记出来,这些由设计师创造的微小瞬间可以产生巨大的效果。当你在ins上标记#batterseapowerstation(巴特西电站)的时候,你会看到成千上万的照片是在我们设计的地方拍摄的。”景观建筑工作室LDA的总监Benjamin Walker告诉界面时尚,“这全部是关于如何让人们感到舒适,我相信你去很多购物中心的时候,你不会有这种归属感。”如今,巴特西电站已经开始成为Burberry、NIKE、Kent&Curwen等大小时尚品牌宣传照上的“常客”。

            因此,“Circus West Village”自2017年已经吸引了200万的客流量。BPSD首席执行官Simon Murphy表示,“巴特西电站已经变得越来越出名,它已经成为伦敦的一部分。我们一直紧跟伦敦发展的趋势。”

            “Circus West Village”户外广场上的当代艺术雕塑。拍摄:黄姗

            大小品牌的混合打法

            事实上,这套零售招商和品牌营销策略贯穿了整个规划项目,而改建后的新巴特西电站将给人们更强烈的直观感受。

            根据规划,新巴特西电站内将包含三层零售空间,其中两层用于购物消费,占地约为6.5万平方米,而还有一层用于餐饮零售,占地约为2.09万平方米。游客和消费者可以通过“夏日码头”和正在建设的“巴特西电站”地铁站直达巴特西电站商城。

            “巴特西电站希望在伦敦提供一个全新的、实验性的,并且不同于其它购物中心的零售目的地。”BPSD租赁副主管兼零售租赁主管Sam Cotton告诉界面时尚,“所以,我们的品牌选择将非常全面,而且在不同期项目有所区分。”

            改建后巴特西电站零售区域虚拟图

            在品牌的选择上,巴特西电站的零售招商团队采取国际大牌混合小众、先锋品牌的策略。

            “巴特西电站像一座博物馆,你不能指望它一尘不变。”Sam告诉界面时尚,如今的零售业已经不能完全指望国际大牌来带动流量,毕竟“许多国际大牌的客流量也在不断减少。”

            而随着曾经强大的传统百货越来越难吸引到本地千禧一代消费者,Sam强调,他的团队在规划初期就不打算引进百货商店。“伦敦的零售市场是全球演变最快的市场,”Sam Cotton告诉界面时尚,“(伦敦的)消费者总是在找寻找新鲜的东西。他们有敏锐的嗅觉和精准的判断力,总是在寻找新的(购物消费)地点。”

            Sam透露,一些高街快时尚品牌将入驻新巴特西电站。这将完善这些知名时尚零售商在伦敦西南区域的布局,从而为“电站”吸引到周边的消费者。

            同时,大量本土小众品牌将穿插布局于各大国际品牌中间。“这因此使得巴特西电站的零售布局与众不同。”

            改建后的巴特西电站烟囱将变为观光塔(虚拟图)

            考虑到“巴特西电站”作为一座国家遗迹还具备旅游观光的卖点,零售招商团队也必须考虑到国际消费者的口味。

            以中国游客为例,虽然这两年中国出境游客的人数下滑,但BPSD经过市场调研后发现,中国自由行游客的人数却在上升,而增长的这部分游客的兴趣点恰好是新巴特西电站所能提供的消费体验。

            Sam告诉界面时尚,“项目会针对这部分人群部署招商和市场策略。”此外,中国游客热爱美食,所以入驻“电站”美食广场的餐饮零售业者将十分国际化和多元化。

            目前,来自韩国的化妆品牌和眼镜品牌,日本的服饰品牌,以及一系列新加坡和马来西亚的品牌等都在与招商团队洽谈,有望入驻新巴特西电站。

            那些享誉世界的旧工业区改造项目们

            BPSD预计,新巴特西电站每年将吸引超过4000万人流量,其中有1210万为附近居民,970万为观光客和活动参与者和350万商务人士。新巴特西电站预计将成为伦敦中部最大的零售区域,为伦敦带来200亿英镑的经济价值。

            距离巴特西电站计划对外开放的时间还有两年多,这座关闭了四十年的旧电站能【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅否如规划中焕发生机,还待时间来检验。但我们仍然可以从业已存在的改造项目中一窥其发展前景。

            而放眼全球,通过改建废弃的工业时代建筑物和区域一体化整合,形成新兴经济区和现代化旅游景观已经不是新鲜事,而其中“变废为宝”的成功案例也不在少数。

            离我们近一点的,有北京的“798”和“751”;前者是废弃军工厂改建而成的文化艺术中心,而后者是老煤气厂区改建而成的时尚设计园区。远一点的,泰特当代艺术博物馆(Tate Modern)已经成为伦敦南岸的文化艺术区域中的地标性建筑,而它的前身则是为伦敦供电近一个世纪的“河畔电站”(Bankside Power Station)。

            北京“751”时尚设计园区。
            从远处观看的“泰特当代艺术博物馆”,前身是“河畔电站”。拍摄:黄姗

            而堪称老工业厂区“变废为宝”鼻祖的,恐怕只能是德国“鲁尔工业区”了。“鲁尔工业区”位于德国西部,目前是德国一个绝佳的旅游目的地,也是一块产业结构多元的重要经济区。区域内有大量的博物馆、公园、植物园、购物娱乐中心等,特殊之处在于,这些建筑都是由废旧工业建筑修缮和改建而成。

            例如著名的“奥伯豪森娱乐综合体”。在奥伯豪森城内,废弃的瓦斯槽随处可见。而其中一座全欧洲最大的瓦斯槽——高118米,直径67米,目前已经变成了一座工业博物馆,游客可以观展,还可登高望远。同时,在周边的废弃工厂空地上建了一个配套购物娱乐综合体,满足观光客购【特写】一座伦敦废旧电站变身新“网红”打卡地的转型之旅物的需求,带动区域零售业发展。

            但事实上,被称为“德国工业的心脏”的鲁尔工业区曾一度变为一座令人头疼的“过气”工业区,还有严重的环境污染和交通拥堵问题。随着钢铁替代品的广泛应用,以及天然气等替代能源普及的强烈冲击,上世纪六七十年代,鲁尔工业区内大批煤矿关闭,钢铁企业停产。

            当时,亟待产业转型的鲁尔工业区选择保留原有的工业基地,保存工业文化;在此基础之上,在过去三十年,发展出新兴文化、旅游及科创产业。

            现代化的“鲁尔经济区”

            不过,若要与“巴特西电站”对比,恐怕非纽约曼哈顿的“下西区“莫属。此处有多个地标性建筑:“高线”(the High Line)是由一段2.23公里的废弃铁轨改建而成的空中城市花园走廊;“切尔西市场”(Chelsea Market)的前身是饼干加工厂,目前是一个以餐饮零售和生鲜食材供应为主的市场;而“哈德逊庭院”(Hudson Yards)指的是近年新建成的高档写字楼群落,在这片钢筋建筑群落底下是建于工业时代的火车停车场。

            “切尔西市场”(Chelsea Market)

             “高线”改建方案在2000年左右被认为是非常先锋的想法,当时的定位是“千禧一代的中央公园”。之所以获得通过,是因为这套方案有非常扎实的论点:改建后的“高线”能够为周边正在改建的切尔西社区带来充足的客流和现金流,从而带动区域的发展,最终实现经济效益。而遭遇“911”恐袭重创的曼哈顿下城亟待信心的修复和新的经济增长点,因而“高线”的改造方案获得时任市长Bloomberg的大力支持。

            如今,“高线”串联北端的“切尔西市场”和南端的“哈德逊庭院”,与周边的居民楼、街边的零售商店、艺术画廊有机共生,使这个曾经的老工业区变成集艺术、零售、商业和住宅为一体的综合性新兴社区。

            “高线公园”(High Line)拍摄:黄姗

            哥伦比亚大学国际与公共事务学院(以下简称“SIPA”)在《纽约市绿色空间的政府和社会资本合作》(Public-Private Partnerships for Green Space in NYC)一文中提到,“高线”改造和切尔西区域重新规划的成功,“引起了美国和海外其他城市的兴趣,他们都希望重新利用废弃或过时的基础设施。”

            Sam Cotton和BPSD的同僚们在去年和今年两次造访切尔西市场和哈德逊庭院。“我们觉得非常有趣的地方是,去年纽约的零售业真的是一片萧条,今年又重新发展起来了。因为纽约允许零售业的衰败,这非常有意思。”

            “就历史遗产而言,巴特西电站和切尔西市场非常相似;以及二者都是旧的工业区,还有谷歌入驻切尔西市场,而苹果即将入驻巴特西电站,”Sam告诉界面时尚,“但是哈德逊庭院正在某种程度上重塑纽约的零售格局;‘哈德逊庭院’是曼哈顿的最新机会,而巴特西电站是伦敦的最新机会。”

            哈德逊庭院(Hudson Yards)

            在SIPA的这篇案例分析中指出,“高线”改造项目在规划初期便意识到了后期运营和维护的重要。而在巴特西电站改建后期,开发商BPSD的角色也将逐渐向资产管理公司转型。如何按照规划,妥善的运营和管理建筑资产,并处理好与在地居民、零售业者和企业的关系,是他们未来将要面临的挑战。

            目前,BPSD的“场地、社区和可持续发展”团队与当地社区保持密切的联系,为当地居民提供教育、就业、经济发展等各方面的支持。

            在零售方面,Sam向界面时尚透露,巴特西电站希望保持新鲜、多元、差异化的业态。因此,零售租赁团队将确保租约有一定的灵活性,能够及时根据零售业态的变化趋势,对进驻的品牌零售商进行调整,以确保最终的经济效益。

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